Appartementen gebouwen rivier

Huurrecht

U huurt inmiddels al tien jaar een huurwoning van de woningbouwvereniging in een hele gezellig buurt waar u het erg naar uw zin heeft en graag nog vele jaren wil blijven wonen. De laatste tijd heeft u nogal wat onenigheid met uw buren. Uw buren zijn van mening dat u uw tuin niet netjes heeft opgeruimd, terwijl u vindt dat uw buren daar niks meet te maken hebben. Uw buren zijn erg precies en lopen elke dag door hun tuin om elk blaadje op te ruimen en u hecht daar niet zoveel waarde aan en gebruikt uw tuin meer als opslagplaats van allerlei spullen. Diverse gesprekken tussen u en uw buren hebben tot niets geleid en ook buurtbemiddeling heeft geen effect gehad. De woningbouwvereniging is het met uw buren eens en vindt ook dat u uw tuin moet opruimen, maar daar denkt u anders over. Dit is uw manier van leven en u betaalt altijd netjes de huur op tijd, dus u laat het zo. U vindt dat andere mensen zich niet hebben te bemoeien met uw leven en u veroorzaakt geen overlast.
Nu advies vragen

De woningbouwvereniging zegt de huur op en nu?

Huurovereenkomst sleutels woningU krijgt de schrik van uw leven als u op een bepaalde dag van de woningbouwvereniging een brief in de bus krijgt dat de huurovereenkomst met u wordt opgezegd. Zoals u de brief leest wil de woningbouwvereniging u het huis uit hebben, want zij zijn van mening dat u zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Wat zijn nu uw rechten? Moet u straks echt uw woning verlaten of zijn er nog mogelijkheden om hier tegenin te gaan? Om een antwoord op deze vragen te krijgen is het aan te raden zo snel mogelijk juridisch advies huurrecht in te winnen.

Begrip huur

Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij (de verhuurder) zich verbindt aan de andere partij (de huurder) een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Deze wettelijke begripsomschrijving bevat de volgende elementen van het begrip huur:

1. Een zaak of een gedeelte daarvan huren

Met een zaak of een gedeelte daarvan worden zowel roerende- als onroerende zaken bedoeld. Wat betreft roerende zaken kunt u denken aan het huren van een fiets, steiger, aanhangwagen, auto, boormachine, hoogwerker, ladder etc. Met betrekking tot een onroerende zaak kunt u bijvoorbeeld denken aan het huren van een woning. Het is niet van belang of een gehuurde zaak zelfstandig overdraagbaar is, want ook bijvoorbeeld een kamer (als onderdeel van een woning) of één parkeerplaats (als onderdeel van de gehele parkeerplaats) kan worden gehuurd. Het huurrecht kan ook betrekking hebben op vermogensrechten. U kunt hierbij denken aan een appartementsrecht.

2. In gebruik verstrekken

De verhuurder moet de zaak of een gedeelte daarvan in gebruik verstrekken aan de huurder. Dat betekent niet dat dit gebruik onbeperkt is. Zo kan het huren van stalruimte betekenen dat de verhuurder wil dat er alleen maar paarden worden gestald.

3. De tegenprestatie van de huurder

Er kan alleen sprake zijn van huur als de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Als er geen sprake is van een tegenprestatie, kan er ook geen sprake zijn van huur maar van bruikleen. Meestal bestaat de tegenprestatie in het voldoen van een geldsom, maar dat is geen vereiste. De tegenprestatie kan bijvoorbeeld ook bestaan uit het verrichten van diensten.

Een huurovereenkomst is een duurovereenkomst

Het is kenmerkend voor een huurovereenkomst dat zij meestal enige tijd blijft bestaan. Daarom wordt een huurovereenkomst ook wel een duurovereenkomst genoemd. Het is niet noodzakelijk dat partijen een bepaalde termijn afspreken in de huurovereenkomst. Ook huur voor onbepaalde duur is mogelijk en komt heel vaak voor. Het moet natuurlijk ook mogelijk zijn een huurovereenkomst te beëindigen. Daar heeft de wetgever rekening mee gehouden en daarom in  de wet vastgelegd hoe een huurovereenkomst kan worden opgezegd. Hierbij dient onderscheid te worden gemaakt of het gaat om het huren van roerende zaken, woon- of bedrijfsruimte of een ruimte die noch woonruimte noch bedrijfsruimte is. Bij een ruimte die noch onder woonruimte noch onder bedrijfsruimte valt kunt u bijvoorbeeld denken aan een kantoorpand of fabriek.

De totstandkoming van de huurovereenkomst

Meestal wordt een huurovereenkomst schriftelijk aangegaan, maar dit is geen vereiste. De enkele wilsovereenstemming tussen partijen is voldoende. Dat betekent dat een mondelinge huurovereenkomst ook rechtsgeldig is. Het probleem kan echter zijn om, bij geschillen tussen partijen, te bewijzen wat er precies is afgesproken. Daarom is het verstandig een huurovereenkomst altijd schriftelijk aan te gaan. Dit geldt natuurlijk ook voor andere overeenkomsten.

Verplichtingen van de verhuurder

De verhuurder moet de gehuurde zaak ter beschikking stellen aan de huurder, voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Bij roerende zaken betekent dit dat de gehuurde zaak moet worden overhandigd aan de huurder. Bij een onroerende zaak vindt de terbeschikkingstelling plaats door het overhandigen van de sleutels van de ontruimde onroerende zaak.

Gebrek van de gehuurde zaak

Een gebrek van de gehuurde zaak is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Enkele gebreken van een gehuurde woning zijn bijvoorbeeld: stankoverlast, lekkage, schilderwerk buiten, verrotte kozijnen en ongedierte (bijvoorbeeld boktorren, houtwormen en kakkerlakken).

Gebreken verhelpen

De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Kleine herstellingen moeten door de huurder worden verricht.

Vraag de verhuurder om gebreken te herstellen

Vraag de verhuurder om de gebreken te herstellen. Doe dit schriftelijk, bijvoorbeeld per e-mail of aangetekende brief, en geef de verhuurder een termijn (bijvoorbeeld zes weken) om de gebreken te herstellen. Benoem de gebreken aan het gehuurde die u heeft geconstateerd.

De verhuurder is in verzuim om de gebreken te herstellen

Als de verhuurder de gebreken aan het gehuurde niet of niet tijdig herstelt heeft u o.a. de volgende mogelijkheden:

  1. U kunt de gebreken zelf verhelpen of laten verhelpen en de daaruit voortvloeiende redelijke kosten verhalen op de verhuurder. Dit kan bijvoorbeeld door de redelijke kosten in mindering te brengen op de huurprijs.
  2. Is er door het gebrek sprake van een vermindering van het huurgenot, dan kunt u een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop u de verhuurder in kennis heeft gesteld van het gebrek tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
  3. U kunt schadevergoeding vorderen van de door het gebrek veroorzaakte schade, indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en is toe te reken aan de verhuurder, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of behoorde te kennen of aan de huurder te kennen heeft gegeven dat de zaak het gebrek niet had.

Verplichtingen van de huurder

Niet alleen de verhuurder heeft verplichtingen. Hieronder zal ik enkele verplichtingen van de huurder noemen.

  1. Het voldoen van de tegenprestatie, die meestal bestaat in het voldoen van een geldsom, maar dit is geen vereiste. Ook andere tegenprestaties zijn mogelijk, zoals het verrichten van diensten. Doorgaans zijn de wijze en tijdstip geregeld in de huurovereenkomst.
  2. De huurder moet zich als een goed huurder gedragen. Deze algemene norm wordt in diverse wettelijke bepalingen ingevuld.
  3. De huurder moet op eigen kosten kleine herstellingen verrichten. Bij kleine herstellingen kunt u denken aan het schilderen en behangen van de binnenkant van de woning, het gangbaar houden van scharnieren, het herstellen van een lekkende kraan of het vastzetten van een losse tegel in de badkamer. Voor woonruimte geldt er het Besluit kleine herstellingen.
  4. Bij het einde van de huurovereenkomst moet de huurder de zaak weer ter beschikking stellen aan de verhuurder.

Huurder moet zich als een goed huurder gedragen

De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen, aldus artikel 7:213 BW. Dit is natuurlijk een erg algemeen geformuleerde bepaling, maar het gedragen als een goed huurder wordt nader ingevuld in andere wetsartikelen. Ik zal de belangrijkste hieronder opnoemen.

  1. In artikel 7:214 BW is bepaald dat de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen. Als hierover geen afspraken zijn gemaakt, dan is de huurder bevoegd tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard geschikt is.
  2. Volgens artikel 7:215 BW mag de huurder in beginsel niet de inrichting of het gedaante van het gehuurde veranderen. Deze regel leidt uitzondering als de verhuurder toestemming heeft gegeven of als het veranderingen betreft die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Als de verhuurder geen toestemming wil verlenen, dan kan de huurder bij de rechter vorderen dat hij wordt gemachtigd veranderingen aan te brengen. De rechter kan dus vervangende toestemming verlenen. Veranderingen die ongeoorloofd zijn aangebracht moeten door de huurder ongedaan worden gemaakt. Geoorloofde veranderingen hoeft de huurder niet ongedaan te maken.
  3. In beginsel is de huurder bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan een ander redelijke bezwaren heeft. Dit is bepaald in artikel 7:221 BW. Met betrekking tot woonruimte is het anders geregeld, zo blijkt uit artikel 7:244 BW. Onderhuur van woonruimte is niet toegestaan, tenzij het gaat om zelfstandige woonruimte. In dat geval mag de huurder een deel (dus niet de hele woning) daarvan aan een ander in gebruik geven, op voorwaarde dat de huurder in de woning zijn hoofdverblijf heeft.
  4. De huurder moet dulden dat activiteiten moeten worden verricht. Denk aan renovatiewerkzaamheden en bezichtiging bij verkoop van de huurwoning.
  5. De huurder moet de verhuurder onverwijld in kennis stellen van gebreken.

U bent bij mij aan het juiste adres voor juridisch advies huurrecht over o.a.links

  • Huur van woonruimte
  • Huur van bedrijfsruimte
  • Opzegtermijnen huurovereenkomst
  • Ontbinden van de huurovereenkomst
    • De gebrekenregeling

    Neem direct gratis en vrijblijvend contact op

      Naam

      Email

      Telefoon

      Omschrijving van uw probleem

      Typ onderstaande beveilingscode over
      captcha

      Neem gratis contact op

      Maandag t/m vrijdag van 9:00 uur tot 20:00 uur.
      Zaterdag van 10:00 uur tot 16:00 uur.
      06-43 54 35 17
      stuur een e-mail