Erfdienstbaarheid
Betekenis erfdienstbaarheid
Wat is een erfdienstbaarheid nu precies? Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak is bezwaard (de bezwaarde zaak wordt het dienende erf genoemd) ten behoeve van een andere onroerende zaak (dit wordt het heersende erf genoemd). Deze wettelijke bepaling kunt u vinden in artikel 5:70 BW.
Een erfdienstbaarheid is een afhankelijk recht, want het is gekoppeld aan de eigendom van het heersende erf. Enkele voorbeelden van erfdienstbaarheden zijn het recht van overpad, waterloop en inbalking.
Eigenaar van het heersende erf betaalt vaak een retributie
Regelmatig wordt in de akte van vestiging bepaald dat de eigenaar van het heersende erf een vergoeding moet betalen aan de eigenaar van het dienende erf. Deze vergoeding wordt de retributie genoemd. Het recht op en de verplichting tot betaling van de retributie gaan over op opvolgende eigenaars van het heersende en van het dienende erf.
Erfdienstbaarheid kan alleen betrekking hebben op onroerende zaken
Een erfdienstbaarheid kan alleen worden gevestigd op onroerende zaken. Dit blijkt uit de omschrijving van artikel 5:70 lid 1 BW.
Ontstaat door vestiging of verjaring
Het recht van erfdienstbaarheid ontstaat door vestiging of verjaring. Bij vestiging betekent dit een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. De wijze van vestiging van een erfdienstbaarheid geschiedt zoals de overdracht van een onroerende zaak.
Inhoud van de last
De last waarmee het dienende erf is bezwaard kan alleen een verplichting inhouden om iets te dulden of niet te doen op, boven of onder een van beide erven. Een last kan dus niet bestaan uit een verplichting om iets wel te doen.
Wel kan in de akte van vestiging worden bepaald dat de last ook een verplichting inhoudt tot het aanbrengen van gebouwen, werken en beplantingen die voor de uitoefening van het recht van erfdienstbaarheid nodig zijn. Bovendien kan de last ook een verplichting tot onderhoud van het dienende erf of van gebouwen, werken of beplantingen inhouden.
Voorbeeld recht van weg
De heer Zijlstra is eigenaar van een perceel grond. Mevrouw Groen woont naast de heer Zijlstra, maar zij kan haar perceel alleen met de auto bereiken middels een weg dat gelegen is op het perceel van de heer Zijlstra. In dat geval kunnen partijen een recht van erfdienstbaarheid (recht van weg) vestigen, waarbij wordt vastgelegd dat mevrouw Groen met haar auto over de weg van de heer Zijlstra mag rijden. Op deze manier kan mevrouw Groen toch haar perceel met de auto bereiken en staat het wettelijk ook vast dat zij dit recht heeft.
Het recht van mevrouw Groen om over de weg van de heer Zijlstra te rijden kan heel nauwkeurig worden vastgelegd in de notariële akte. Zo kan er in de notariële akte bijvoorbeeld worden opgenomen dat alleen personenauto’s zijn toegestaan en geen vrachtwagens.
Het erf van de heer Zijlstra is het dienende erf en het erf van mevrouw Groen het heersende erf. Door de vestiging van het recht van erfdienstbaarheid (recht van weg) wordt het perceel van mevrouw Groen meer waard en dat van de heer Zijlstra minder.
Partijen kunnen afspreken dat mevrouw Groen een vergoeding (retributie) is verschuldigd aan de heer Zijlstra.
Verlegging erfdienstbaarheid
Artikel 5:73 lid 1 BW bepaalt het volgende: De inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend.
In artikel 5:73 lid 2 BW staat: Niettemin kan de eigenaar van het dienende erf voor de uitoefening van de erfdienstbaarheid een ander gedeelte van het erf aanwijzen dan waarop de erfdienstbaarheid ingevolge het vorige lid dient te worden uitgeoefend, mits deze verplaatsing zonder vermindering van genot voor de eigenaar van het heersende erf mogelijk is. Kosten, noodzakelijk voor zodanige verandering, komen ten laste van de eigenaar van het dienende erf.
Het zogenaamde verleggingsrecht komt er op neer dat de eigenaar van het dienende erf moet bewijzen dat de verlegging geen vermindering van genot voor de rechthebbende tot gevolg heeft. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat niet iedere vermindering van genot van het heersend erf, hoe gering ook, aan de verplaatsing van de erfdienstbaarheid in de weg staat, doch slechts een zodanige vermindering dat in redelijkheid moet worden geoordeeld dat sprake is van een vermindering van het genot die aan een verlegging in de weg staat.
U bent bij mij aan het juiste adres voor juridisch advies erfdienstbaarheid over o.a.
- Advies over de inhoud van de last
- Advies over wijziging
- Advies over opheffing
- Advies over verjaring
Neem direct gratis en vrijblijvend contact op
Neem gratis contact op
Maandag t/m vrijdag van 9:00 uur tot 20:00 uur.
Zaterdag van 10:00 uur tot 16:00 uur.
06-43 54 35 17
stuur een e-mail
Ervaringen van cliënten
Wij hebben in de loop der jaren vele ervaringen mogen ontvangen. Een selectie hiervan kunt u bekijken op de ervaringenpagina.