Overbouw

Overbouw huizen dakenOverbouw vinden we in artikel 5:54 BW. Indien een gebouw of werk deels op, boven of onder het erf van een ander is gebouwd, of wanneer een gebouw of werk over het erf van een ander is gaan overhellen, dan heeft die ander de bevoegdheid te vorderen dat het overstekende deel wordt weg gehaald.

De bevoegdheid om wegneming te vorderen, vloeit voort uit het feit dat op basis van de wet eigendom het meest omvattende recht is dat iemand op een zaak kan hebben. Daarnaast bepaalt de wet dat de bevoegdheid van de eigenaar van de grond om deze te gebruiken, ook de bevoegdheid omvat tot gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte. De vordering om verwijdering te vorderen kan verjaren of zijn verwerkt.
Nu advies vragen

Uitzonderingen

Is een gebouw of werk ten dele op, boven of onder het erf van een ander gebouwd en zou de eigenaar van het gebouw of werk door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld worden dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan, dan kan de eigenaar van het gebouw of werk te allen tijde vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend of, ter keuze van de eigenaar van het erf, een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen.

De bevoegdheid tot het vorderen van verwijdering staat voorop, maar de eigenaar van het overstekende deel kan voorkomen, met een beroep op artikel 5:54 BW, dat de vordering wordt toegewezen met als gevolg dat het overhellende deel mag blijven staan. In de eerste plaats kan een erfdienstbaarheid worden gevestigd, middels een notariële akte, die vervolgens moet worden ingeschreven in de openbare registers. In de tweede plaats kan een gedeelte van het erf worden overgedragen, net als bij de erfdienstbaarheid ook middels een notariële akte, en vervolgens worden ingeschreven in de openbare registers. Wel dient degene, die verplicht wordt mee te werken aan overdracht of het vestigen van een erfdienstbaarheid, schadeloos gesteld te worden. Nu de wet zegt dat vordering ‘te allen tijde” kan worden ingesteld, volgt daaruit dat deze vordering niet kan verjaren.

Vereisten voor de uitzonderingen

  1. Een gebouw of werk is op, boven of onder andermans erf gebouwd of helt over.
  2. De belangenafweging die de rechter maakt valt in het voordeel uit van de eigenaar van het gebouw of werk dat op, boven of onder het erf van een ander is gebouwd of dat overhelt.

De rechter maakt een belangenafweging

Een voorwaarde voor vestiging van een erfdienstbaarheid of overdracht van een stuk grond is dat de eigenaar van het uitstekende gebouw of werk door wegneming van dat overstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder moet worden benadeeld dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat bij beantwoording van de vraag in wie zijn voordeel de door de rechter te maken belangenafweging moet uitvallen, rekening moet worden gehouden met het nadeel dat de eigenaar van het overstekende bouwwerk lijdt als hij het moet afbreken en anderzijds het belang van de eigenaar van het erf die niet hoeft te dulden dat er onder, op of boven zijn erf is gebouwd.

Uitzonderingen op de uitzonderingen

De bepalingen van artikel 5:54 BW lid 1 en 2 omtrent overbouw zijn niet van toepassing in de volgende gevallen:

a. Indien dit voortvloeit uit een op de wet of rechtshandeling gegronde verplichting tot het dulden van de bestaande toestand.

b. Indien de eigenaar van het gebouw of werk ter zake van de bouw of zijn verkrijging kwade trouw of grove schuld verweten kan worden.

a. Wet/rechtshandeling

Er zijn situaties voor te stellen dat de eigenaar van de grond moet dulden dat er overbouw plaatsvindt. Er kan bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid of recht van opstal zijn gevestigd. Ook kan de eigenaar van de overbouw vruchtgebruiker zijn van het naburige erf. Indien partijen een overeenkomst zijn aangegaan op grond waarvan de eigenaar van het erf de overbouw moet dulden, is artikel 5:54 BW ook niet van toepassing.

b. Kwade trouw/grove schuld

De kwade trouw/grove schuld in artikel 5:54 lid 3 BW kan betrekking hebben op de eigenaar van het werk of gebouw, maar ook op de verkrijger van dat gebouw of werk.

Het criterium te kwade trouw komt er op neer dat de eigenaar die weet dat hij overbouwt zich niet kan beroepen op artikel 5:54 BW. Van de eigenaar van het gebouw of werk dat overhelt wordt namelijk verwacht dat hij voorafgaand aan het bouwen informatie inwint omtrent de erfgrenzen. Doet hij dat niet dan bestaat de kans dat hij zich later niet op artikel 5:54 BW kan beroepen en het gebouw of werk moet afbreken.

Het arrest Nelemans/Scheepswerf

Van grove schuld van in de zin van artikel 5:54 lid 3 BW is sprake als haar een ernstig verwijt ervan kan worden gemaakt dat zij op het perceel van Scheepswerf heeft gebouwd. Voor zover dit een gevolg is van fouten die door anderen zijn gemaakt, in het bijzonder de in haar opdracht werkende architect, kan haar dit niet zonder meer persoonlijk als grove schuld worden tegengeworpen. In het onderhavige geval staat vast dat de architect fouten in de tekeningen nr. 3 en nr. 4 heeft gemaakt die hebben geleid tot de onderhavige overbouw. Nu in cassatie vaststaat dat Nelemans deze tekeningen onder ogen heeft gehad, is sprake van grove schuld indien haar een ernstig verwijt treft dat zij de fouten in de tekeningen niet heeft opgemerkt.

Neem gratis contact op

Maandag t/m vrijdag van 9:00 uur tot 20:00 uur.
Zaterdag van 10:00 uur tot 16:00 uur.
06-43 54 35 17
stuur een e-mail

Meer over burenrecht

Onrechtmatige hinder
Beplanting en wortels
Vensters en balkons
Ontvangst en afvoer van water
Erfafscheiding
Noodweg
Beplanting bij de erfgrens
Burenrecht algemeen
Ladderrecht