Regelmatig komt het voor dat iemand een woning heeft gekocht die niet aan de verwachtingen voldoet. In beginsel is het zo dat een koper van een woning de koopovereenkomst kan ontbinden of schadevergoeding kan vorderen als de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst. Als een woning niet aan de overeenkomst beantwoordt heet dit ook wel non-conformiteit. Hierbij dient o.a. in aanmerking te worden genomen welke mededeling de verkoper heeft gedaan en of de koper aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Met andere woorden, als de verkoper bij de verkoop mededelingen doet over bepaalde (negatieve) aspecten/gebreken van de woning of de koper schendt zijn onderzoeksplicht, kan de koper de koopovereenkomst later niet laten ontbinden of schadevergoeding vorderen op grond van dat aspect/gebrek.

Gratis advies vragen

Het conformiteitsvereiste

Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. De overige vijf leden van dit artikel geven aan wanneer aan dit conformiteitsvereiste is voldaan. Een zaak beantwoordt in ieder geval niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, art. 7:17 lid 2 BW. Het is lastig in algemene zin aan te geven hoe moet worden bepaald welke eigenschappen de koper mag verwachten. Om de vraag te beantwoorden of een zaak voldoet aan hetgeen de koper mocht verwachten, is naast de mededeling van de verkoper, ook een eventuele onderzoeksplicht van de koper van belang: onder omstandigheden rust op hem de plicht te onderzoeken of de woning inderdaad adequaat is. Deze onderzoeksplicht volgt uit artikel 7:17 lid 2 BW, dat als voorwaarde voor non-conformiteit stelt dat de koper niet aan de normale eigenschappen behoefde te twijfelen. Deze bewoordingen impliceren dat onder omstandigheden een onderzoeksverplichting op de koper rust. artikel 7:17 lid 5 BW preciseert dit door te bepalen dat de koper zich niet op de non-conformiteit kan beroepen wanneer hem dit gebrek te tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. Naast een mededelingsplicht voor de verkoper, bestaat er dus een onderzoeksplicht voor de koper. De verkoper behoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar mag als hem vragen worden gesteld geen onjuiste mededelingen doen; over hem bekende ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, moet de verkoper in het algemeen ook ongevraagd mededelingen doen (rechtbank Arnhem, 4 december 1997, NJ kort 1998,22).

Wat de koper wel mag verwachten is de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien, 7:17 lid 2 BW. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:AU2414). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Afwijkende regelingen

Bij een consumentenkoop mag niet van artikel 7:17 BW ten nadele van de koop worden afgeweken, zo is bepaald in artikel 7:6 BW. Bij een koop van een woning tussen twee natuurlijke personen is de afwijking evenwel wel mogelijk. Dit betreft immers geen consumentenkoop.

In de rechtspraak van de Hoge Raad over conformiteit bij verkoop van woningen is een complicerende factor dat in die gevallen de partijen gebruikmaken van een NVM-akte (in verschillende bewoordingen, in de loop der tijd zijn er verschillende versies gehanteerd) waarin aan de formulering in art. 7:17 BW wordt gerefereerd. De vraag die er uiteindelijk rijst bij de conformiteiteis is in hoeverre van art. 7:17 BW kan worden afgeweken. Het hangt van verschillende factoren af of er mag overeengekomen dat de zaak niet aan de overeenkomst behoeft te beantwoorden. Een afwijking van art. 7:17 BW bij een consumentenkoop is in strijd met dwingend recht, art. 7.6 BW. Wanneer er geen sprake is van een consumentenkoop, mag er wel worden afgeweken van deze bepaling. Dit gebeurt doorgaans in algemene voorwaarden. Deze kan als ‘onredelijk bezwarend’ worden aangemerkt. Ten slotte kan een afwijking van art 7:17 BW voorkomen in een voor deze ene overeenkomst opgestelde bepaling, een ‘individueel beding’. Dit kan getoetst worden aan de redelijkheid en billijkheid, art 6:248 BW.

Verregaande uitsluiting van non-conformiteit woning

Middels een exoneratie, uitsluiting van de aansprakelijkheid, kan een feitelijk gebrek dat normaal gebruik van een woning verhindert in afwijking van artikel 7:17 BW geen non-conformiteit opleveren. Dit kan ten gunste van de verkoper worden aangemerkt. De koper kan in beginsel geen vordering instellen tegen verkoper. Uit een arrest van 1950 is af te leiden dat de verkoper zich niet op een exoneratie-clausule kan beroepen als hij het gebrek kende. Uit een uitspraak van 1982 kan worden opgemaakt dat hetzelfde geldt als de verkoper het gebrek had behoren te kennen gezien zijn deskundigheid.

Voor verregaande exoneratie van de verkoper kan het Haviltex – criterium worden toegepast. Het criterium komt erop neer dat bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen gekeken moet worden naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar naar de betekenis die partijen aan die tekst mochten toekennen, gelet op de gegeven omstandigheden van het geval en op basis van wat zij van elkaar mochten verwachten. Zo kan de ruimte van het exoneratie-clausule vastgesteld/uitgelegd worden. Van belang voor de vraag wat partijen mochten verwachten is onder meer tot welke maatschappelijke kringen zij behoren, hun rechtskennis, de context van het beding dat uitgelegd wordt en hoe dat beding tot stand is gekomen (en dus of partijen over het beding hebben onderhandeld). E-mails en brieven die voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst over en weer verzonden zijn, kunnen dus van belang zijn bij de uitleg van de overeenkomst.

Ouderdomsclausule

De ouderdomsclausule kan in een koopovereenkomst van een oude woning zijn opgenomen. Door deze clausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper beperkt mochten zich na de verkoop (verborgen) gebreken voordoen. Het gaat hierbij alleen om gebreken die niet bij de verkoper bekend waren ten tijde van de verkoop. Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan. Komen er na de verkoop toch ernstige gebreken naar voren, kan de verkoper geconfronteerd worden met een fikse schadeclaim. De ouderdomsclausule geeft aan dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat de bouwkwaliteit lager ligt dan bij nieuwe woningen en daarmee een groter risico loopt op (verborgen) gebreken. Veel kopers zijn zich echter niet bewust van het feit dat gebreken die niet direct een gevolg zijn van ouderdom, ook voor hun rekening kunnen komen op basis van de ouderdomsclausule. Bij een verborgen gebrek bij een overeenkomst met een ouderdomsclausule dient koper er rekening mee te houden dat op korte termijn achterstallig onderhoud verricht diende te worden, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van de verkoop niet direct zichtbaar(rechtbank Haarlem, LJN AO8132, d.d. 31-03-04).

Mogelijkheden koper bij non-conformiteit woning

Wanneer er sprake is van non-conformiteit dan heeft de koper het recht op correcte nakoming. Koper kan aanspraak maken op nakoming van de koopovereenkomst. Op grond van art. 7:21 BW kan hij eisen dat het gebrek wordt hersteld en de verkoper de kosten voor het herstel draagt. Herstel van het gebrek moet wel mogelijk is. Door een schriftelijke aanmaning van verkoper wordt koper in de gelegenheid gesteld om herstelwerkzaamheden binnen een door de koper redelijke termijn te voldoen. Mocht de verkoper hierin uitblijven, dan kan hij bijvoorbeeld de reparaties door een derde laten uitvoeren en deze kosten, als schadevergoeding, proberen te verhalen op de verkoper. Ook kan de koper op grond van art. 6:265 BW de koopovereenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden. Hierin is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij, de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Indien er sprake is van een klein gebrek, bijvoorbeeld één verrotte dorpel dan is een gehele ontbinding van de koopovereenkomst niet gerechtvaardigd. Wanneer er sprake is van dwaling of bedrog kan de koper de koopovereenkomst vernietigen, art. 6:228 BW of art 3:44 BW. De koper kan de vergoeding van nadeel vorderen op grond van art. 6:230 BW of schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). Als laatste kan de koper een schadevergoeding van de verkoper vorderen wegens tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, art 6:74 BW. Daarvoor is noodzakelijk dat de tekortkoming de verkoper kan worden toegerekend. Hierbij kunt u denken aan dat de verkoper aantoonbaar wist of behoorde te weten dat er een gebrek was aan de woning. Een vordering tot schadevergoeding kan op zichzelf staan, maar ook in aanvulling op een ontbinding van de koopovereenkomst worden geëist.

Klachttermijn

Koper dient binnen een bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken kennis te geven, zie art. 7:23 BW. Alleen wanneer koper binnen deze termijn klaagt kan hij zijn rechten uitoefenen. Bij de beoordeling of de koper aan zijn klachtplicht heeft voldaan ligt steeds meer de nadruk op de vraag of de verkoper “nadeel” heeft ondervonden van het tijdstip van klagen.

Advies non-conformiteit woning

Uit de praktijk blijkt dat het raadzaam is bij het opstellen van koopovereenkomsten alert te zijn bedingen welke de aansprakelijkheid van de verkoper uitsluiten. Indien aanvulling/afwijking daarvan gewenst is, deze zo duidelijk en specifiek mogelijk overeen te komen en bij voorkeur ook te vermelden dat het een afwijking van het exoneratie beding met de verwijzing van dat artikel in de koopovereenkomst. Ook kan gekozen worden dat een bepaald beding überhaupt niet van toepassing wordt verklaard.

Zijn d.m.v. een exoneratie in beginsel alle (verborgen) gebreken voor risico van de koper, dan kan de koper slechts met succes een vordering tegen de verkoper kunnen instellen, in het uitzonderlijke geval dat toepassing van het beding van de tussen partijen geldende koopakte in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). Daarvan kan sprake zijn wanneer de verkoper een mededelingsplicht schond of anderszins een (ernstig) verwijt kan worden gemaakt.